深度剖析：前瞻祁阳楼市崛起路线图

星星

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浩荡潇湘二水，在永州市区汇合后一路北上，聚集澎湃的激情与力量，奔流到祁山脚下的这座城市。大河两岸，这座叫做祁阳的城市在一天天长高长大。

中心，还是次中心？
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祁阳县，湘西南重镇，永州北大门，与衡阳、邵阳相邻，总面积2538平方公里，总人口106万，拥有1800多年历史人文底蕴。湘江、湘桂铁路、322国道、华中大电网穿城而过，像一颗璀璨的明珠镶嵌在湘江中上游。这是一座怎样的城市？它将拥有怎样的未来？

冷零祁经济圈与永州卫星城

2012年11月，省政府发布《湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020）》，湖南新型城镇化蓝图初现。湖南城镇化建设将以城市群为主体形态，以长株潭城市群为核心，形成中心城市为依托、县城和中心镇为基础、大中小城市和小城镇协调发展的新型城镇体系。其中，一句“推进永州冷零祁经济圈等城镇密集地区的统筹发展”在永州引发热议。这是“冷零祁经济圈”概念首次亮相。

在区域经济一体化的过程中，必然会出现产业集群、城市群等过渡形式，形成结构优化、布局合理、各具特色、协调发展的现代产业体系。对于区域内的产业圈，政府必然会给予一些促进产业发展的优惠政策，以及使相应的资源配套。行政壁垒的打破，将进一步为企业以及区域经济发展带来利好。
新型城镇化的大旗下，通过城市群把大中小城市、小城镇和农村联结起来，“冷零祁经济圈”等区域性的城市群正悄然崛起。

《纲要》明确提出：建立不同层次的城市群。在积极推动永州冷（水滩）零（陵）祁（阳）经济圈发展的同时，壮大中心城市，提速县城发展，祁阳与长沙、醴陵、宁乡、耒阳、浏阳、邵东7个县计划到2020年发展成为城区人口过50万的大城市，打造县级市“7朵金花”。祁阳，在永州城市版图上地位更加耀眼。

作为湖南省十二五规划重点支持建设的城市群，冷零祁经济圈是永州城市经济的龙头。冷水滩、零陵是中心城区，自不待言。而单独把祁阳这个经济相对独立的县纳入这个核心发展圈，则别有意味。

祁阳位于永州冷零祁经济圈东部，城市人口26万人，介于冷水滩（32万人）和零陵（20万人）之间。虽然不是永州中心城区的一部分，但却是永州唯一县域经济综合实力进入全省二十强的县区。依靠强大的实力和良好的来势，使得永州经济中心的天平不得不向东倾斜。

在《永州市城市总体规划（2001-2020）》中，祁阳位于“湘桂铁路-322 国道-衡昆高速公路”东西向城镇发展主轴线的东端节点，是市域两条城镇发展主轴的一极。县城是以永州市区为中心极核的市域二级中心城市，即：祁阳是北部次区域的副中心城市。

而在《永州市城镇体系规划修改方案（2009-2030）》中，永州市城镇空间布局结构为“一主（中心城市）两副（道县、宁远）三卫（东安、祁阳、双牌）、二廊（湘江、潇水）三片（中心片区、东南片区、西南片区）四轴（衡昆、厦成、永贺、二广）”，祁阳的定位由“北区副中心城市”变更为“中心城市卫星城”。祁阳、东安、双牌作为卫星城，与中心城区共同构建市域北部半小时经济圈。

从这一变化可以看出，永州市要加强中心城市的中心聚集度，提高中心城市对周边区域的辐射带动作用的意图明显。

在行政省管县的大趋势越来越明显之际，永州为建设100万人口大城市的需要，需要为自己预留城市发展的空间。在2010年永州市政府工作报告中，更进一步明确指出：“祁阳、东安、双牌要围绕北五县区半小时经济圈，加快城镇扩容步伐，建成各具特色、富有活力的中心城市卫星城，并逐步与中心城区融为一体。”

而此时推出的“冷零祁经济圈”设想，将进一步加速祁阳与中心城区的融合的步伐。

2013年以来，永州市加快推进祁冷快速干线（祁冷一级公路）建设，争取目标为2013年底拉通路基，2014年底正式通车。热火朝天的筑路工地，犹如2010年前后的冷零联城大道（永州大道），让两座城市的发展充满无限可能。

祁冷公路全长24.38公里，是连接祁阳主城区浯溪与永州主城区冷水滩的高等级公路。建成后将极大地缩短祁阳城区与永州城区的时空距离，加速了“冷零祁经济圈”的对接和融合，增强市中心城市的聚集辐射带动功能，促进祁阳、永州两地经济社会的快速发展。

祁阳向何处去？

蓝图上如何着笔，才能配得上这座人杰地灵的城市？这是城市规划决策者、投资开发者与城市居民共同关注的焦点。

50万人的市场空间

湘江东折南去，祁水婉然北来，二水交汇，孕育出这座古老而年轻的城市。

说古老，祁阳城区是一座有500多年历史的古城，自明朝县治迁此至今，历史的印痕记录着城市的变迁：我国现存最大的的露天碑林、国家重点保护文物——浯溪碑林；湘江东岸万卷书岩上始建于明万历年间的文昌宝塔；“全省64座重点寺观教堂”之一、湖南省现有最古老、保存完好的天主教堂——祁阳天主教堂……深厚的历史文化彰显城市的底蕴。

说年轻，改革开放以来，县城建设的突飞猛进，发展速度超过规划预期。湘桂铁路、高速路网、祁冷快速通道等重大设施的建设，大大拓宽了城市空间；中等城市规模已形成，祁阳经开区建设势头强劲，冷零祁经济圈成为已来的未来，增强了城市的内生动力。城市性质、规划区范围及用地规模、建设时序等重大问题，变化更比计划快。

蓝图上如何着笔，才能配得上这座人杰地灵的城市？这是城市规划决策者、投资开发者与城市居民共同关注的焦点。

十八大以来，中央政府反复强调：新型城镇化，就是人的城镇化。

2013年5月，国务院总理李克强在瑞士《新苏黎世报》发表文章指出：中国正在积极稳妥地推进城镇化，数亿农民转化为城镇人口会释放更大的市场需求。在半年后的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，中央着重强调：坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。

祁阳，以百万人口之众雄踞永州之首，城市化每提高一个百分点，就意味着新增一万城市人口。2013年9月，《祁阳县城市总体规划（修编）（2001-2020）2012年修改》方案面向社会公示，确定到2020年城区人口规模为45万人。而祁阳城区现状人口是26万人。

这是一个巨大的市场空间。

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新历史背景下，房地产下一个战略蓝海呼之欲出！

2012年，祁阳重新修编《祁阳县城市总体规划（2001-2020）》，将祁阳县城的城市性质重新定位为：衡永经济发展轴上的重要城市，冷零祁经济圈中的重要组成部分，新型产业承接及绿色产品生产加工基地，具有石刻文化特色的滨江宜居城市。

关于城市空间发展方向，可归纳为八个字：“北扩、南拓、西优、东调”，其中以县城西区与南部经开区作为主要发展方向。

“北扩”的目标是以湘桂复线和祁阳新火车站建设为契机，全力打造北区新城，并谋划远期将黎家坪纳入县城规划，为将来县改市打下基础；“南拓”以经济开发区为基础拓展城市空间，借冷零祁经济圈东风，尽快形成“一江两岸”的城市空间布局结构；“西优”进一步将社会服务、行政管理等功能向西区集中，优化居住功能，拉动城市重心向西位移；“东调”重点是进行老城区内部结构调整，加速湘江风光带建设，提升宜居舒适度。

城市脉络清晰可见。

西区中兴

西区开发始于2002年，以祁阳行政中心和陶铸广场建设为龙头，撬动整个区域开发。仅10年时间，城市建设者的大手笔，就把昔日的荒郊野外变为祁阳最具现代气息的核心城区。陶铸广场于2002年开始建设，2008年建成。西临祁阳大道，北面正对祁阳行政中心，金盆-中兴-银岭-复兴4条城市干道合围，面积40万平方米，是湖南省最大的城市广场。在建设期间，国家建设部等部委曾一度严令清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设，对红线宽度超过80米城市道路项目和超过2公顷的游憩jihui广场项目“叫停”。当时祁阳的执政者以前瞻的大视野和政治家的气魄强力推进项目建设，可以说是冒了一定的政治风险，换来了西区近10年的高速发展和祁阳城市建设的春天。

“城市会客厅”的开阔大格局和行政中心的核心地位，像磁石一样吸引着精明的房地产开发商和新兴市民阶层。广场周边地价骤升，大盘高层竞相崛起。正如城市广场的大手笔，这一区域的房地产开发也是高起点的：天宇第一城、鑫利政中央、海盟•滨江豪庭、浯溪御园、新城名都、西湖•水印嘉苑……以全新的面貌，盛大开启了祁阳楼市新世纪。

西区楼市价值体现，至少有其它地段不可比拟的三大优势：一是县行政中心、各大政府机关聚集，形成CPD（Central Political District，中央政务区）的核聚效应，加之中医院、陶铸中学、明德小学等高端医疗教育设施，对优质客户群有“近水楼台”之利；二是大盘高层优质楼盘集中，与老城区相比，可称得上是祁阳城市空间的升级版，发展潜力巨大，据不完全统计，西区已开发项目（不含机关大院）户数超过6000户，现有项目全部开发完成后将超过1万户，祁阳城西总人口超过10万；三是开阔大气的城市广场与自然人文荟萃的浯溪公园隔湘江相望，形成城市最佳景观中轴线，景观舒适度№1，与政务、居住、商业中心相匹配生活、休闲和商业配套№1，县城高档次生态居住功能区的形象定位已深入人心，城市央区生活品质尽显。

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下一站：经开区

浯溪路穿过浯溪大桥向南延伸，新区纵横交错的路网成型，6平方公里的土地上，处处是繁忙的施工工地。走进灯塔路边的凯盛鞋业，可以见到6000多名员工在数十栋厂房里有序地工作，一个新兴制鞋城正在这里崛起。随着千山医疗器械、电子信息产业园等40余个项目的陆续竣工投产，这里，是祁阳的新兴产业区，正在成为县域经济新引擎。

这就是省级经济开发区——祁阳经济开发区新区，一方崭新的开发热土。
3 [) \1 ?  I0 P# h7 E4 T& f祁阳经济开发区新区位于县城湘江南岸，规划面积25平方公里。于2008年5月开工建设，累计投入基础设施和项目建设资金20亿元，开发面积6平方公里，引进项目45个，其中25个项目竣工投产。2012年，全区技工贸总收入已突破百亿元。规划到2015年，新区开发面积将达到10平方公里，引进项目100个，实现技工贸总收入200亿元。

经开区按照“县域经济新引擎、新型工业增长极、产业转移承接地、山水生态新城区”的发展定位，主要发展机械电子、制鞋服饰、食品医药及新型材料四大产业，是湘南国家级承接产业转移示范区的重要组成部分，湖南省新型工业化产业示范基地和湖南省特色经济园区，目前正在创建国家级经济开发区。
工业化是城市化的内核。工业的集中带来城市人口的集聚，人口的剧增带来更大规模的房产和商业机会。湘江南岸经开区的大开发，势必加速祁阳城市建设重心将向南转移。

从城市建设的角度看，如果说西区是祁阳城市2.0版，那么以经开区为中心的江南城区则是祁阳城市3.0版。更有房地产业界人士直言不讳：祁阳城市发展，当前5-10年看西城区，未来5-10年看南城区。

把“一江两城”空间布局从蓝图变为现实，撬动江南城区板块，需要强有力的杠杆。经开区是杠杆之一，经济开发区的政策倾斜与超常发展，大量产业人口涌入，快速聚集人气，使本区域成为城市扩张的潜力板块。祁冷快速路和冷零祁经济圈是杠杆之二，充分利用大永州城市布局的项目推进，加快城市南扩步伐，将新兴产业区以及物流园区等布置在城市南部，教育产业和高新技术应用基地也将选择这一区域发展。

嗅觉灵敏的楼市资本已经闻风而动，抢占先机。沿浯溪南路一路向南，金桥滨江花园（金桥建材大市场）、浯溪金苑、吾苑小区、时代名城、金鼎名府……城市新兴力量正在向南集聚，下一个城市中心正在逐步形成。

把湘江融入城市

2013年11月11日，祁阳县城区道路提质改造工程建设动员大会隆重举行，县委书记张常明亲自出席，拉开了城区道路全面提质改造的序幕，祁阳老城区人居环境升级在即。

祁阳县城区道路提质改造工程大部分位于旧城区，包括人民路、民生路、甘泉路、金盆东路、盘龙路、平安路、滨湖路、椒山路、新兴路、兴浯路、陶铸路共11条道路和浯溪路的部分路段。工程将采用“BT”（建设—回购）建设模式，投资1.8亿元进行管网改造、绿化工程、人行道改造和路面改造等工程建设。项目计划从2013年11月至2015年上半年分期、分批实施，力争利用两年时间完成全部建设任务。

这是城市空间“北扩、南拓、西优、东调”发展规划中“东调”的漂亮一笔。此次城区道路改造范围基本涵盖了老城区的主干道，工程完成之后，老城区内部结构调整将得到全面优化，面貌焕然一新，做到城市建设“喜新不厌旧”。

完善城市空间布局的另一大手笔——湘江生态经济风光带建设，也值得关注。

湘江，湖南的母亲河，从祁阳县城南部流过。随着城市的急速扩张，县城越过湘江向南发展，湘江逐渐从城市边缘变成了城市腹地，在城市生态中的意义更加重要了。

湘江，天赋祁阳的绿色生态走廊，为城市开辟一个具有相当规模的、开放性的、动与静相结合的亲水空间，并将浯溪老城区、城西新区、经开区三大板块串联起来，成为一个有机的整体。同时，浯溪湘江沿岸秀丽的田野风貌、自然的山水风光，是祁阳最为重要的、不可再生的景观资源。打造生态宜居城市，带动祁阳经济社会发展，湘江两岸是祁阳最宝贵的资源和最具竞争力的优势。如何用城市主题文化建设、管理、营销湘江沿江生态经济风光带，融入祁阳城市的主题文化，把湘江融入城市，让城市拥抱湘江，打造文化旅游地产，带动城市提质，是祁阳高层决策者和城市开发建设者都在认真思考和研究的重要课题。

作为城市生态绿轴和城市风貌特色景观带，滨水区历来是城市房地产的兵家必争之地。但在祁阳，除浯溪水电站边的汀兰华府等一两个楼盘外，一线江景房还乏善可陈。这与湘江风光带（防洪堤工程）建设滞后不无关系。如湘江两岸整体规划开发能按照“把湘江融入城市，让城市拥抱湘江”的建设理念尽早实施，将浯溪风景名胜区、陶铸纪念馆、祁剧、祁阳小调、祁阳石等祁阳文化亮点元素充分融入风光带建设中，全面提升城市品位和人居环境质量，促进城市长远发展，这一区域地产的市场爆发力不可小视，将可建设成为城市未来最具活力和时尚魅力的新区，让祁阳更加宜居、宜业、宜游。

中部崛起、泛珠三角区域合作、湘南承接产业转移示范区、冷零祁经济圈……这是属于祁阳的历史机遇。

新的起点面前，湘江祁水之间，一个经济高效、功能完善、城市统筹、资源节约、环境友好、社会和谐的现代化中等城市正在崛起。

雄起，祁阳！

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飘泉

港得针号

潇湘。雨

楼主文笔不错，祁阳大有可为。

缘

果是经过调查滴？

林明

祁阳最后将形成三大城区:西区：政务中心，经开区：经济中心；老城区改造后：商业中心。:lol