江苏泗洪：贫困县地产泡沫破裂“一夜回到解放前”

文昌塔

是一夜之间，贫困县泗洪“暴富”起来。


一夜消费高达数万元的夜总会，几乎是夜夜满场，而档次较高的夜总会，则需要提前两天甚至更长时间的预定。

根据粗略的估算，泗洪当地有十多家KTV，在这个地处江苏西北部的小县城，可谓夜夜笙歌，灯红酒绿。

和KTV遥相呼应的是当地的饭店。“只要是稍微上点规模和档次的饭店，生意都非常的好。”这也导致当地一些嗅到商机的饭店老板不断的扩展门面，一时间，以泗洪县主城区唯一一条主干道为中心的饭店林立。

泗洪到处洋溢着这种花钱的热情。女人们买名牌化妆品、动辄数万元的包和衣服还有几十万的钻戒，男人们热衷于各种豪车，从宝马到奔驰，再到玛莎拉蒂应有尽有。

人们毫不理会节节高升的物价，和名贵首饰和车相比，这似乎微不足道。与此同时，人们似乎也忽略了当地高涨的房价。

“好的时候，有的人一买就是好几套，不还价，一次性付。”某小区售楼处的小姐介绍说，他们对这种阔绰已经司空见惯。

然而，这一切在泗洪“爪王”石国豹被拘留之时突然戛然而止，处于顶峰的KTV、饭店和房地产一下子跌入冰点。

在整个由盛转衰的周期内，泗洪当地公务员的平均工资一直维持在2000多元左右，GDP数据也未见爆发式增长，依然名列江苏省12个贫困县之一（现称经济薄弱县）。


地产为名的疯狂融资

贫困县盛产房地产股东。


泗洪的地产业起步比之江苏苏南地区晚，首先是因为购买力不足，其次是政府财力有限开发力度小。再者，大型房地产开发商还没有把这个贫困县当成投资目标，外来资金进入较少。

但泗洪本地资金对地产的兴趣相当浓厚。据当地房地产行业内人士不完全统计，泗洪藉以公司名义在外做房地产的企业有300多家，在邻县泗阳有10家，做房地产的股东有1700多人。

石国豹就是其中最重要的一个推手。


贫困县的“豹氏骗局”


石国豹，33岁，泗洪石集乡人，当地人称为“爪王”。在2009年7月至2010年6月期间，以月息5分至1毛5的高利息，通过口口相传的方式，吸收当地百姓的钱，用在石集当地开发房地产。这一搏，让他尝到甜头。

此后，以石国豹为首的集资，形成了金字塔。顶端是石国豹，最底层的有农民，有工人，有公务员，都是以收入较少的人群为主。越往上，利息越高，形成了二线、三线、四线等有组织的高利贷融资。

有参与石国豹融资的人士透露，自己是以月息5分的成本从亲戚朋友处融资，然后以8分或者1毛的月息融给上线，这还达不到直接和石国豹直接对接的等级。

这是一个传统的高利贷融资，但房地产元素的加入，使之在泗洪民众心理产生了暴利的幻想，“媒体都在说房地产暴利啊，投这个肯定赚钱。”

有当地人士形容，石国豹家的楼层中，有时候堆满了用塑料整理箱装的现金，遇到上百万的现金需要还款，那里有多台现金点钞机同时进行。上述参与融资的人士称，自己最风光的时候，车子的后备箱满满的现金，以10万为一个单位计算。“看到钱就感觉不是钱了。”

石国豹的融资总额，目前官方还没有给出准确的数据，但是据民间不完全统计，到目前的统计结果来看，有逾3亿元。


高价拍地


在乡里盖几栋没有名称的房子已经不能满足石国豹。

2010年6月至2011年5月期间，石国豹迎来了又一次大规模融资。此次标的是泗洪县城某地块以及梅花镇房地产开发。随着融资规模的扩大，按月计息的高利贷成本也相应增加。月息从1毛5分为基础线，最高的时候达到4毛5分。

在拍地之前，石国豹已经做好各种预备动作，频频放风声称自己要拿此地块，造成紧张的气氛，并造成非拿不可的决心。在竞拍现场，也有类似于他这样高息融资来拍地的人物，但最终因为石国豹的融资额在当地规模巨大而退步。

“当时，石国豹不管以何种价格，都要把地拿下来。如果当天竞拍失败，那么不用等到第二天，要钱的人就上门来了。” 涉及其中的人士透露。

据“泗洪县国有建设用地使用权出让结果公示”显示，2011年4月28日，石国豹的江苏国豹置业以1.6亿竞得64.84亩土地，竞拍保证金为5000万元。

此时，当地融资达到鼎盛时期，最高的月息4分多就是在这个时候出现。“一直良好的信用，和实际的拍地或者房地产开发的用途，让大家都觉得很真实。但是，在石国豹拍了这幅地以后没多久，就开始陆续停止付息了。”上述参与融资的人士称。

土地竞拍成功以后，按照规定，必须在规定期限内，交齐土地出让金。总计1.6亿元的地价，让石国豹露出了底牌。6月28日，是两块地出让金缴付的截止日期，次日，泗洪国土局在官方网站上公示了解除两块地的土地出让合同，其公布的理由是“无力开发”。

7月的某一天，泗洪县发布消息称，两块地所缴纳的保证金已经被政府暂扣，原因是两家公司涉嫌非法融资。公布之前，石国豹就选择出逃，最终落网。被政府扣押的物品及现金近2亿。



泡沫退潮


“爪王”石国豹被当地警方刑事拘留之后，泗洪的民间借贷全线崩溃。

这个仅有30万人口的贫困县“一夜回到解放前”，各种饭店、宾馆以及娱乐场所生意变得冷清，紧跟而来的是，陆续的倒闭、转让和转行。

更糟糕的是，关于当地银行卷入石国豹集资案的传闻不绝于耳，使得泗洪银行在贷款、吸储等业务上举步维艰。

曾经的泡沫似乎给人们留下了美好的幻想。房地产暴利的催生下，利用高利贷来开发房地产，推高房价，已经在当地形成了“致富共识”。

“如果政府不抓石国豹，让他一直这么干下去，估计现在他也能把钱还上了。”这是目前泗洪与石国豹曾经有着千丝万缕联系的下家们的普遍想法。

一年之后，这个地块以低于当时的价格卖给了另外一家开发商。

游戏还未结束。

《江苏泗洪：贫困县地产泡沫破裂“一夜回到解放前”-365地产家居网》http://news.house365.com/gbk/whestate/system/2012/10/31/020856172.html

文昌塔

祁阳虽然还没有沦落到贫困县的地步，但祁阳房地产的现状却跟泗洪差不多，不妨拿祁阳现象对比一样文中内容

千千世界

文昌塔 发表于 2012-11-1 20:39
祁阳虽然还没有沦落到贫困县的地步，但祁阳房地产的现状却跟泗洪差不多，不妨拿祁阳现象对比一样文中内容

呵呵，他们只有30万人，祁阳呢，100万，再说祁阳的房地产刚刚起步，还早着吧。媒体说的往往不太可信。

铭心

千千世界 发表于 2012-11-1 22:07
呵呵，他们只有30万人，祁阳呢，100万，再说祁阳的房地产刚刚起步，还早着吧。媒体说的往往不太可信。

我觉得不会，祁阳房价是高了些，但是不是泡沫

dengdasheng

千千世界 发表于 2012-11-1 22:07
呵呵，他们只有30万人，祁阳呢，100万，再说祁阳的房地产刚刚起步，还早着吧。媒体说的往往不太可信。

媒体都是几把扯淡的、说深圳跌可是人家暗访是价格又涨了啊，降价的回复你卖完了啊。

文昌塔

真的泡沫就该破裂

早报特约评论员 杨红旭

今年以来，先后有三个城市的楼市频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯，供应量严重过剩，价格大跌，成交低迷，部分房企资金链断裂，少数项目停工，有烂尾风险。二是温州，房价大跌，部分房企资金紧张，有老板跑路。三是贵阳，潜在住宅供应量大，但成交平稳，价格近几年并无大涨，当前亦无大跌。

近日关于温州的新闻较多，有媒体报道“温州房价大跳水，楼盘最大跌幅超50%”。从世界房地产发展史上看，一个地区房价整体下跌三成，就可算作泡沫破灭。当前温州有楼盘价格较去年上半年高点下跌五成，但全市房价不可能下跌这么多。

从市场数据来看，自去年下半年以来，温州房价一直领跌全国。如今年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度最大，为16.4%（70城中不包括鄂尔多斯，尚不知两市哪个房价跌幅更大）。当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比去年9月，跌幅应达三成左右，可认为是“泡沫破裂”。

温州房价泡沫缘何破灭？一方面，这是行业疯狂的代价。一般市场规律：涨得高，跌得深。2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份温州领涨全国。如今不仅温州，整个浙江都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。今年9月，温州房价跌幅最大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

另一方面，行业外部环境恶化。去年以来，全国经济增速下滑，以民营经济为主的温州，情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业，主业不景气，对房地产辅业的资金支持大减。而去年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最严重。相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投机购房，房价下跌，加上实体经济萧条，导致高利贷链条断裂。去年6月底，温州不良贷款率为0.37%，今年9月末升至3.27%，远高于今年三季度全国商业银行0.97%的不良率。信贷资产变差，银行不愿放贷，企业融资更加困难。

温州一直是中国民营经济最为发达的地区之一。2009年以来，温州房地产市场由直线上涨，转为直线下跌，既说明了国家房地产调控在温州效果显著，又反映出市场机制也在调节房价水平。这应属政府“有形之手”和市场“无形之手”在楼市中共同发挥作用的典范。

当前，全国房地产市场正在走出低谷，随着3月以来成交量持续活跃，价格也由跌转涨，但近期涨幅收窄，基本趋于平稳。正如温总理所言：调控初见成效，但效果还不稳固。对那些房价明显偏高的城市，地方不应有意托市，而应让市场机制说话。反之，假如房价没有泡沫，那么即便调控从严，也不必担心楼市会崩盘。

从购房者角度分析，近些年温州人在投资房产方面，未免有些丧失理性。2003年开始，“温州炒房团”声名渐隆，先是去上海炒，后来全国多个城市都出现了他们的身影。据新闻报道，2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者，至今被套者不在少数，被套在自家门口的也大有人在。

我们从不否认，中国房地产市场仍有较大的发展空间，长期来看，房屋保值增值的属性仍然存在，自住性购房者何时入市都无妨。但温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭，为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人，敲响了警钟。

（作者系房地产研究人士）